Dans un contexte économique marqué par la hausse des coûts et les tensions sur le marché immobilier, la question de la révision du loyer commercial suscite fréquemment des désaccords entre bailleurs et locataires.
Pour autant, qu’il s’agisse d’une augmentation en cours de bail ou lors de son renouvellement, le montant du loyer est soumis à un encadrement légal strict. Le bailleur ne peut donc pas agir librement : toute révision doit respecter les règles précises fixées par le Code de commerce.
Ainsi, en cas de réception d’une demande d’augmentation de loyer, il convient d’examiner soigneusement les circonstances et la conformité de la demande aux dispositions légales et au bail conclu.
- Augmentation du loyer en cours de bail
- Le mécanisme légal : la révision triennale (Article L.145-38 du Code de commerce)
Conformément à l’article L.145-38 du Code de commerce, les parties peuvent, tous les 3 ans, réviser le loyer. Cette révision vise à adapter le loyer à l’évolution économique du marché, tout en évitant les augmentations abusives.
Quand ? A chaque période de 3 ans à compter de la date de prise d’effet du bail.
Par qui ? La demande de révision peut émaner du bailleur, qui sollicitera logiquement une augmentation à la hausse, mais également du preneur qui pourra solliciter une diminution. La révision doit être demandée par acte extrajudiciaire (acte de Commissaire de justice) ou lettre recommandée avec AR, et prend effet à la date de la demande, sauf convention contraire.
Comment ? La révision triennale est plafonnée à la variation de l’indice de référence, lequel peut être :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités du secteur tertiaire. C’est notamment le cas des activités libérales.
Cette variation est calculée selon les cas :
- Soit entre la date d’entrée en vigueur du bail, et la date de la première demande de révision qui intervient obligatoirement après au moins 3 ans, sachant qu’il n’existe pas de délai maximum de sorte que la première révision pourrait par exemple intervenir au bout de 4 ans d’exécution du bail.
- Soit, si une première révision triennale est intervenue, entre la date de la première révision, et la date de la seconde révision, 3 ans ayant dû s’écouler au minimum entre ces deux dates.
Il existe cependant des cas dans lesquels le loyer révisé peut être déplafonné, et peut donc être fixé à la valeur locative (cf. ci-dessous concernant le déplafonnement du loyer).
- Le mécanisme conventionnel : la clause d’indexation automatique
Le bail peut prévoir une clause d’indexation, laquelle prévoit une révision automatique du loyer à intervalles réguliers selon l’évolution d’un indique économique.
Quand ? Les clauses d’indexation prévoient généralement une révision à chaque date d’anniversaire du bail.
Par qui ? Ces clauses prévoient généralement une application automatique de la révision, sans qu’une demande expresse d’indexation n’ait à être notifiée. Ainsi, le bailleur se contente d’informer le locataire de l’indexation qui a eu lieu, et communique le nouveau montant du loyer.
Comment ? Le loyer évolue automatiquement à la hausse ou à la baisse, selon la variation de l’indice choisi en fonction de l’activité du locataire (ILC ou ILAT).
L’indexation du loyer correspondra à la variation de l’indice sur une période clairement mentionnée dans la clause. Le plus souvent, cette indexation intervient à la date d’anniversaire du bail, en comparaison avec l’indice publié un an plus tôt.
Il est important de souligner que, pour être valide, cette clause ne peut prévoir que l’indexation ne pourra être réalisée qu’à la hausse. En effet, l’indexation doit obligatoirement suivre le cours de l’indice choisi, que celui-ci augmente ou baisse.
- Augmentation du loyer lors du renouvellement du bail
- Le principe du plafonnement du loyer renouvelé
Le Code du commerce prévoit que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » (article L.145-33).
Cependant, afin de prémunir les locataires face à des augmentations trop importante de leur loyer, l’article L.145-34 du même code institue un principe de plafonnement des loyers.
Conformément à ce principe, et sauf exceptions, le loyer du bail renouvelé ne peut pas excéder la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT) intervenue depuis la dernière fixation.
- Les cas de déplafonnement
Le bailleur peut toutefois demander un déplafonnement, c’est-à-dire une fixation du loyer à sa valeur locative réelle, dans certains cas limitativement prévus :
- Modification notable des caractéristiques du local (ex : agrandissement, restructuration, amélioration des équipements, changement de destination).
- Modification des facteurs locaux de commercialité (ex : création d’un centre commercial à proximité, changement du flux de clientèle, développement du quartier, nouvelles infrastructures).
- Durée du bail supérieure à douze ans : Si le bail a duré plus de douze ans sans renouvellement, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative.
Ces cas de déplafonnement sont applicables dans les cas de révision du loyer au moment du renouvellement du bail, mais également en cas de révision triennale.
Toutefois, même en cas de déplafonnement justifié, l’article L.145-34 prévoit que l’augmentation annuelle du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ainsi, dans ce cas, le loyer sera augmenté de 10% par an jusqu’à atteindre la valeur du loyer renouvelé.
- La procédure de révision au renouvellement du bail
La demande de révision doit être formulée par le bailleur par acte extrajudiciaire (acte de Commissaire de justice) ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le cadre de la procédure de renouvellement.
En cas de désaccord sur le montant, le litige peut être porté devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire, lequel aura la charge de fixer le montant du loyer renouvelé.
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Le droit des baux commerciaux est complexe et exige une rigueur particulière dans l’analyse et l’application des règles de révision du loyer. Il est conseillé aux bailleurs comme aux locataires de se faire accompagner par des professionnels spécialisés en la matière et ce dès la négociation des conditions du bail et, pendant l’exécution du bail, et afin de sécuriser la relation bailleur-locataire, source de conflit.
CMC AVOCATS est à votre écoute pour tout besoin d’expertise ou de conseil concernant la révision ou fixation du loyer commercial, la rédaction du bail ou le règlement des différends qui pourraient survenir. N’hésitez pas à solliciter notre cabinet pour un accompagnement personnalisé en droit des baux commerciaux.