Par un arrêt rendu le 6 mars 2025, et au visa des articles L. 218-2 du code de la consommation, 2224 du code civil et R. 231-7 II du code de la construction et de l’habitation, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a tranché une question essentielle dans le cadre d’une construction de maison individuelle (« CCMI »), à savoir le point de départ du délai de prescription pour solliciter le paiement du solde des travaux au maître d’ouvrage.
⚖️ Les faits à l’origine du litige
Dans cette affaire, un couple avait confié la réalisation de sa maison individuelle à un constructeur. À l’issue des travaux, une réception avec réserves a été prononcée.
Le solde de son marché restant impayé, le constructeur a engagé une action en justice.
Considérant que le délai de prescription avait commencé à courir à compter de la date de la facture définitive, les maîtres de l’ouvrage ont alors soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement.
La question qui se posait était donc de savoir si le délai de prescription commence à courir à compter de la réception de l’ouvrage avec réserves, de l’émission de la facture, ou bien de la levée effective des réserves ?
🧑⚖️ La position de la Cour de cassation
Aux termes de son arrêt, la Haute Juridiction a pris le soin de rappeler qu’aux termes de l’article R. 231-7 II du code de la construction et de l’habitation, le solde du marché dû au constructeur dans le cadre d’un CCMI est payable par le maître de l’ouvrage :
- à l’issue de la réception sans réserve ou à la levée des réserves lorsque le maître de l’ouvrage a été assisté d’un professionnel lors de la réception ;
- à l’issue d’un délai de huit jours à compter de la prise de possession consécutive à la réception sans réserve ou à la levée des réserves, lorsque le maître d’ouvrage n’a pas été assisté par un professionnel.
Il en résulte que la créance du constructeur ne pouvait être exigible avant la survenance de l’un de ces termes (réception, levée des réserves ou huit jours après l’une de ces deux dates le cas échéant).
La Troisième Chambre civile censure donc la cour d’appel ayant retenu que la créance du constructeur était devenue exigible à la date d’émission de la facture définitive.
Le délai biennal de l’action en paiement prévu par l’article L.218-2 du code de la consommation, qui s’appliquait en l’espèce, ne commence à courir qu’à compter du jour où la créance devient exigible (réception, levée des réserves ou huit jours après l’une de ces deux dates le cas échéant), et non à la date d’émission de la facture définitive.
🔍 Quels enseignements pratiques pour les maîtres d’ouvrages ?
Cette décision, bien qu’elle s’inscrive dans le cadre précis du contrat de construction de maison individuelle présente un intérêt pratique pour les maîtres d’ouvrages non professionnels :
- 💬 Le solde du prix ne peut être réclamé avant la levée effective des réserves, et huit jours après cette date s’ils ne sont pas assistés par un professionnel lors de la réception ;
- ⏳ Le constructeur dispose ensuite d’un délai de deux ans pour introduire une action en paiement du solde de son marché.
- Le point de départ du délai de deux ans ne commence pas à courir à compter de la date d’émission de la facture définitive, mais à compter, selon les cas, de la réception des travaux, de la levée des réserves ou huit jours après l’une de ces deux dates en l’absence d’assistance par un professionnel lors de la réception.
Notre cabinet se tient à la disposition des maîtres d’ouvrage comme des constructeurs de maisons individuelles, pour les accompagner dans le cadre de litiges portant sur l’exécution ou le paiement des contrats de construction de maisons individuelles.