Le bail commercial est un contrat pivot dans la vie de toute entreprise. Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel d’en appréhender les enjeux et en comprendre les clauses afin de maîtriser les impacts qu’elles peuvent avoir à court, moyen ou long terme et ainsi sécuriser votre entreprise.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (appelé bailleur) et un locataire (appelé preneur) pour la location de tout local commercial, industriel ou de bureaux (sauf bail professionnel).
Le bail commercial est largement régi par le Code de commerce mais les parties peuvent y déroger, pour partie, ce qui peut avoir un impact fort à court, moyen ou long terme tant pour le bailleur que pour le locataire.
La durée du bail
Les baux commerciaux sont conclus, par principe, pour une durée de 9 années.
Ils sont résiliables, tous les trois ans, par le locataire, et, dans des hypothèses plus restrictives, par le bailleur aux mêmes termes.
Ils peuvent être conclus pour une durée plus longue mais cela à généralement des incidences non apparentes, mais néanmoins non négligeables, sur le montant du loyer au-delà du terme.
Ils peuvent également être conclus pour une durée plus courte. On parle alors de baux dérogatoires ou de courte durée. Ils ne peuvent alors excéder trois ans.
Le loyer
Le montant du loyer et la manière dont il évoluera au fil du temps sont des aspects cruciaux à négocier lors de la conclusion d’un bail commercial.
Le loyer peut être indexé, en vertu du contrat, à échéance régulière, sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ou plus exceptionnellement, l’indice du coût de la construction (ICC) ou tout autre indice en lien avec l’activité du preneur ou l’objet de la convention. On parle parfois, à tort, de révision annuelle.
Le loyer peut être indexé sur le chiffre d’affaires du preneur (on parle alors de clause-recettes), ou encore être assorti de franchise, d’allègement de loyers, ou encore de paliers.
En tout état de cause, il est (sauf rares hypothèses) susceptible de révision légale triennale selon l’ILC ou l’ILAT.
Le loyer peut également faire l’objet, lors du renouvellement du bail, d’un déplafonnement.
Un tel déplafonnement peut intervenir dans plus hypothèses :
- S’il est prévu dans le bail initial, que le bail ait conclu pour plus de neuf années ; *
- S’il s’est poursuivi, en tacite prolongation au-delà de douze années,
- S’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité,
- Si le bail porte sur des locaux monovalents, des bureaux ou encore un terrain nu.
Si le loyer est soumis au déplafonnement, alors le loyer sera fixé à la valeur locative.
La fixation à la valeur locative peut entraîner une hausse du loyer, mais également, et plus rarement, une baisse du loyer.
Sauf exception, la variation du loyer sera contenue par un mécanisme dit de « lissage » de manière à ce que la variation ne soit pas trop brutale et n’excède pas 10 % par an.
Le loyer du bail renouvelé est alors fixé amiablement ou, à défaut d’accord par le juge des loyers commerciaux.
Les charges et impôts
Les charges (frais d’entretien, charges de copropriété, …) et les taxes (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, …) que le bailleur entend faire supporter par le locataire, doivent être listées exhaustivement dans le bail.
Il est important de bien appréhender ces charges financières futures avant de s’engager.
Les travaux et les aménagements
Si des travaux d’aménagement du local sont nécessaires, il convient de s’assurer que leur réalisation est préalablement autorisée par le bailleur, et d’appréhender si d’autres autorisations sont requises (copropriété, urbanisme, …), ainsi que de convenir dans quelles conditions ceux-ci seront réalisés (supervision, coûts, franchise ou allègement de loyers), et quel sera le sort de ces travaux à la restitution des locaux.
Le bailleur pourra également faire réaliser certains travaux au cours du bail dans les locaux, sans que le preneur ne puisse s’y opposer.
La cession et la sous-location
Dans certains cas, le bail commercial peut être cédé à un tiers, le locataire peut parfois également sous-louer tout ou partie de son local.
Le bail commercial contient généralement des stipulations qui encadrent les formalités à respecter.
La destination des lieux
La clause « destination » du bail commercial encadre les activités que le locataire peut exercer dans le local.
Si le locataire veut changer son activité, il doit demander à son bailleur une déspécialisation.
Cette clause doit donc être examinée avec attention lors de la négociation et la rédaction du bail.
La fin du bail
Au-delà de la durée fixée au bail, le bail commercial peut se poursuivre en tacite prolongation ou être renouvelé.
Si le preneur ou le bailleur ne signifient aucune demande ou offre de renouvellement du bail, alors celui-ci se poursuit par tacite prolongation.
Les effets attachés au renouvellement ou à la tacite prolongation sont très différents.
En effet, le bail peut être résilié à tout moment au cours de la prolongation, tandis que le renouvellement du bail confère une sécurité au locataire et un droit de maintien dans les lieux.
Un renouvellement tardif du bail (au-delà des 9 années) n’est pas sans risque car il peut systématiser le déplafonnement du loyer.
À tout moment, au cours du bail, de sa prolongation ou de son renouvellement, le bail peut être résilié du fait de manquements contractuels, soit judiciairement, soit par l’effet d’une clause résolutoire dont la rédaction ne doit pas être laissée au hasard.
Les parties peuvent par ailleurs, en tout état de cause, se mettre d’accord, à tout moment, pour une résiliation amiable du contrat.
Le défaut de renouvellement du bail du fait du bailleur l’oblige, sauf exception, à payer à son locataire une indemnité d’éviction dont le montant sera généralement et faute d’accord entre les Parties, arrêté par le juge.
Conclusion
Le bail commercial est un contrat fondamental pour toute entreprise. Il encadre les termes de la location commerciale et peut avoir une réelle incidence sur l’activité économique et la valeur d’une entreprise et sa pérennité. Un accompagnement sur-mesure, ab initio, lors de la négociation et la rédaction du contrat, mais également au cours de son exécution (révision ; renouvellement) ou encore lors de sa résiliation, est primordial. CMC AVOCATS est à vos côtés pour vous accompagner dans ces démarches.